上海宅地供應(yīng)邏輯升級 “差異化供地”成新特征 土拍市場熱度逐步傳導(dǎo)至樓市 重要戰(zhàn)略區(qū)持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng) 2025-05-16 來源：解放日報
記者 戚穎璞
近日，上海今年第四批宅地出讓收官，四宗宅地成交總價97.09億元。其中，兩宗底價成交，兩宗溢價率超過20%，楊浦地塊樓面價創(chuàng)定海區(qū)域新高。
深究四宗宅地不難發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過多輪更新迭代，上海宅地供應(yīng)的邏輯升級，“差異化供地”成為新特征。
引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)職住平衡
差異化供地本身要迎合城市發(fā)展和市場需求的變化。
楊浦地塊是本批次熱門，最終由保利置業(yè)競得，溢價率為26.3%，樓面地價8.02萬元/平方米，創(chuàng)下定海板塊新高。松江地塊由中國鐵建以溢價率20.42%競得，樓面地價2.53萬元/平方米。
楊浦和松江樓面價能夠保持穩(wěn)定微漲，得益于市場對區(qū)域綜合價值的認可。如，“一江一河”規(guī)劃和五個新城規(guī)劃深入實施，帶動楊浦濱江和松江新城晉級新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。
新興產(chǎn)業(yè)區(qū)涌現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)造血，必然會吸引更多高端人才聚集，催生對高品質(zhì)住宅的旺盛需求。聚焦重要戰(zhàn)略區(qū)和新城板塊，上海持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。
楊浦定海地塊與黃浦江直線距離約500米，未來高區(qū)可以俯瞰江景。市場普遍認為，該地塊未來銷售去化壓力不大。
“該地塊東側(cè)毗鄰復(fù)興島量子城市時空創(chuàng)新基地，南側(cè)為楊浦濱江南段，正加快建成數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)總部聚集區(qū)，該地塊入市有望促進未來楊浦濱江地區(qū)的職住平衡。”楊浦區(qū)規(guī)劃資源局副局長王玲說。
虹口四川北路地塊，住宅地塊地形狹長、占地較小，因此政府鼓勵開發(fā)商創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，通過臨街底層開放式布局等方式，讓人們在街上行走的過程中就可以增強與城市空間的互動。作為虹口南部多元住宅產(chǎn)品的補充，這里將和周邊的海泰高端住宅、弘安里、新湖風(fēng)貌別墅住宅、華潤180街坊住宅形成差異化的供給。
“捆綁出讓”煥活一整片
虹口四川北路地塊以“零溢價”由北外灘集團摘得，作為唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊引人矚目。宅地市場再現(xiàn)“冷熱不均”，不能簡單理解為行情遇冷。
“這次出讓的地塊由商業(yè)文化地塊和純住宅地塊共同組成，類似組合在公開土拍市場上不多見。因涉及歷史建筑的保護性開發(fā)，對開發(fā)商要求較高。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認為。從出讓公告中可見，虹口組合地塊中的商業(yè)文化地塊占比28.4%，位于乍浦路影視基地。
虹口區(qū)規(guī)劃資源局副局長孫懿俊介紹，此次采用“地塊捆綁出讓”模式，更多是考慮到片區(qū)功能導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)升級需求，特別是要圍繞醬園弄影視文化大IP，打造特色歷史文化街區(qū)，煥活區(qū)域整體發(fā)展動力。換句話說，不再單純以高貨值的經(jīng)濟效益作為唯一衡量標準，而是通過差異化供地，尋求一種推動區(qū)域規(guī)劃整體實施和可持續(xù)發(fā)展的新范式。
四川北路片區(qū)歷史風(fēng)貌建筑密集，文化底蘊深厚，商業(yè)文化地塊本身的開發(fā)資金投入大、回報周期長，開發(fā)難度不低。和住宅地塊聯(lián)動開發(fā)，能有效平衡公益性項目開發(fā)成本，為乍浦路歷史文化街區(qū)的保護性開發(fā)構(gòu)建起可持續(xù)的資金閉環(huán)。
積極數(shù)據(jù)提振房企信心
除了差異化供地，房企在本批次土拍中的表現(xiàn)也值得關(guān)注，它們絕大多數(shù)是深耕上海多年的央企和國企。
中鐵建此次競得了松江地塊。2022年，中鐵建就曾在松江連獲三宗地塊，其中一宗地塊距離本次地塊不足500米。市場認為，中鐵建“補倉”意愿強烈，一方面是對區(qū)域的產(chǎn)品需求和客群足夠了解，另一方面是該區(qū)域新建住宅銷售速度較快，流速高。隨著松江新城配套的不斷完善，其未來市場仍具較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，本批次土拍時間窗口把握得恰到好處。4月，上海新房、二手房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，二手房連續(xù)7個月突破1.5萬套的“榮枯線”。這些積極的數(shù)據(jù)無疑給房企注入了一針強心劑。
此外，近期央行公布的一系列金融利好舉措，降準、降息的兌現(xiàn)，進一步提振了市場信心。較低的融資成本將使房企拿地資金壓力減輕，在偏暖的市場氛圍下，房企拿地積極性顯著提高。
隨著土拍市場的熱度逐步傳導(dǎo)至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品不斷入市以及房地產(chǎn)相關(guān)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，上海樓市穩(wěn)態(tài)將得到持續(xù)鞏固。